2018年房价是涨还是跌中国人民对房子有着无与伦比的热爱，甚至可以说是“痴迷”。有钱了的第一反应很多人就是买房，没钱的借钱买房，有了房子连婚事都会不变轻松很多。现在我国已经出现房价过热的情况，各地也纷纷出了一些政策来防止房价过热，不过上有政策，下有对策，为了买房，我们的人民的“智商”都变高了，假离婚、假证明各种方法层出不穷。昨天，国家统计局公布的数据显示，到上个月，今年我国商品房11个月的销售额就已经达到了102503亿元（14859亿美元），增长了37.5%。11个月就超过了10万亿元，这个数字是什么概念？就拿我们熟悉的欧巴和欧尼的国家韩国来说，去年韩国的GDP是13778.7亿美元，而我们卖房子的钱就比韩国一整年的GDP还多，而且还是在没算上这个月销售额的情况下。可见我们的人民是多么的热衷买房，这绝对是真爱。我们对房子的“迷恋”可以追溯到很早以前，从甲骨文的“家”字就可以看出来，“宀”（mián）就是和房室有关，所以家就是有房子，而房子再养些猪等家畜。在古代房子还是你身份和地位的象征，阶层不同，房子的高度、颜色、大小等都是有差别的。从古代开始就已经有赚钱了就建房的情况，直到现在房子依然占据重要的地位，甚至可以说已经是必须品了，在相亲、结婚时，房子的重要性更是无与伦比。除了以上说的几点外，另一部分人是把房子用于投资，房子如果升值了，那可比自己每天辛苦工作什么的赚得多了多，甚至可以抵上你之前一切的努力。很多公司忙活了一整年，还没有卖一套房子的利润来的多。有数据显示，上个姿知月我国70个重点城市中二手房价格上涨的有49个，价格出现下降的城市只有21个。虽然去年开始迹袭消一二钱城市的房价涨得很厉害，各地也纷纷出台了一些调控政策，但有专家表示，我国房地产的库存在15个月之后也就是2018年春夏之后，就差不多会被“消化”了，而且土地供应的限制，再加上城市化进程的推进，房价到时可能还会大幅上涨，甚至连泡沫大的一线城市也还有翻一番的空间。可以说除了工资外，其他该涨的，不该涨的都涨了，这样“丧心病狂”的房价，大家还是洗洗睡吧。2018年房价预测GDP算法改革从前，买房人猜测房价不会跌的重要理由是：因为中国经济发展的需要，特别是每年的GDP增速是硬性要求，而房地产是GDP的支柱，房价一旦下降整个房地产行业将陷入动荡，所以政府不会允许房价下降。7月5日，国家统计局发布了关于改革研发支出核算方法、修订国内生产总值核算数据的公告。改革后，GDP的核算方法将由生产核算法改为支出核算法。在支出核算法下，过去未曾被纳入统计范围，但在经济生产中的比重越来越大的一些行业，将被纳入统计。新被纳入统计范围的行业，将带来大量的GDP，未来很可能成为GDP最重要的支柱之一。所以，有了更粗的大腿，地方政府何必还抱着老胳膊老腿呢？国家的货币和信贷政策中国房价跟市场中流通的货币数量基本保持同方向变化：货币多，房价涨；货币少，房价跌。一旦政府控制住货币和信贷，房价必将受到影响。曾有专家梳理过中国1990年到2012年数据，得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。房价上涨的最大驱动力并不是需求，而是货币。收紧货币最重要的手段，就是加息。现在5年以上银行贷款基准利率仅为4.9%，达到近30年历史最低点。2002年是个历史低点，5年以上贷款基准利率为5.76%。为使经济良性发展，央行现在有充足的加息空间。加息后，没有房的买房更难了。利率提高，收入不提高，还贷能力降低，自然更难贷款买房。有多套房的还贷更难了。他们会卖出富余的房子。这样，在房地产库存量巨大的情况下，又增加了这些存量房，供给将大大多过需求。房产税不动产登记完成后，如果房产税在全国各地铺开，购房人群的心理会发生变化。首先，原来没有房子正在犹豫要不要买房的“骑墙派”会考虑到买房后房产税对自己的影响；其次，如果贷款买了一套房，月供压力不小，还要多了房产税，有可能趁高点卖掉；再次，此前有多套房产的投资客，会考虑把一些房子出售。如果房产税支出真的超过房价上涨的收益，那么大家的购房投资理念会发生变化禅困。从原来认为“房子多就是好”，将变成房子要“少、精、好”。多套房产，不如一套精品。最后，个体会受到群体的影响而产生对房价风险的恐惧。当试点在一个城市内，其他城市购房人群只是旁观者的态度。跟社交网络的信息传播类似，当全国都实行房产税，一个城市的房价下降，这个行情会有传染性，其他城市房价也撑不住。购房刚需人口我们发现，近四年中在房地产市场最热、房价涨幅迅猛的2013年，刚需族增长率也是最大的。2017年，刚需族增长速度就将接近0。而从2018年开始，刚需族将每年都在减少，这预示着潜在买房人口的下降，全国房价增速必然下滑。刚需人口减少是必然的。嗅觉灵敏的投资客看到买房人少了，而且是一年比一年少。投资客会赶在房价高点把房子挂在中介平台抓紧时机卖出去。买房的少了，卖房的多了，短时间内，房产中介的“客源/房源比”将大幅降低，买房者话语权增强，房价想不降都难了。买房好还是租房好其实针对这种太烧脑的问题，有人曾专门做过一项数据分析，不妨咱们就一起看看十年以后，买房和租房的差别到底有多大。一线房价看着都让人肝颤，咱们用涨幅较为平稳的二三线城市房价来作为基准，假设总价为50万(按国内住宅3%的普遍回报率算，月租1250元).买这套房子的话：首付20万，公积金贷款30万，按20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己。十年的月供总计为1963*12*10≈23.6万！租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。由于近年来CPI不断飙升且不稳定，那么我们暂时以房租每年增长6%来计算，假设10年房租为：第1年房租：15000元；第2年房租：15900元；第3年房租：16854元……第10年房租：25342元。那么10年房租总计约为20万！我们再假设：首付20万存银行按年回报率5%算(存款利率通常跑不赢CPI)，20*1.05*10≈32.6万。省下月供1963元存银行按年回报率5%且利滚利算，约31万。那么，省下的一次性还贷的钱足足有近乎20万！当然这些都是常规的形态，我们称之为套路，但是要知道的是，变化远远比计划会快一万倍。所有这些在一成不变的运营形势下，有人还加上过三种环境假设。环境假设一：未来10年房子增值速度和CPI一致，按每年6%计算(非常理想化)，10年后房屋市值50*1.06^10≈89.5万。那么买房的人财富为89.5万。租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万！环境假设二：未来10年房屋大幅增值6倍，房租市值为300万。那买房人财富是租房人的4.5倍有余。环境假设三：未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌，则租房人胜出。针对这三种全概括似的假设，我让朋友自己做出选择，他再次沉默了。其实道理很简单也很透明，单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的，但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率，所以房价往往跑赢CPI，跑赢银行存款，过去10年全国大中小城市房价涨了已经超10倍以上，那么，未来10年呢？就算将来10年，房价不停下跌，那么你依然住在里边，所谓留得青山在不愁没柴烧。换句话说，如果买房是刚需，你必须住在里面10年、20年…甚至更久，那么房子的涨跌对于你来说，又有什么意义呢？其实，到底是租房，还是买房？这也不能简单地以租金和月供的差额来衡量。在买房和租房成本付出的问题上，购房者还需要考虑到机会成本。除此之外，从生活方式的角度来看，买房和租房其实是完全不同的两种生活方式。买房的人希望过一种安定的生活，希望有家的感觉。租房的人希望更好的生活质量，例如工作单位或地点变了，自己可以很快搬到离上班近的地方居住。另外，买房子的人前期需要承受较高的经济压力，租房的人生活会更潇洒一点。对于事业稳定、收入处于上升期，又没有其他经济来源的年轻人来说，可以考虑买房。因为这相当于每月固定积攒了一笔财富，而且中国经济在未来有望继续保持较高增长，城市化进程也将继续，这笔财富存在一定的保值增值空间。而对于那些资金有更好用途的人来说，如创业或投资效益很好的企业等，那么与其现在买房，就不如用于投资。
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